北京推出了共有产权养老试点项目朝阳区恭和家园：每间居室5%的产权由投资商永续持有，另外95%出售给家有60岁以上老人的居民，允许出售。

这种模式下，老人可以在家中享受养老服务，企业也可以快速回笼资金，轻装上阵。同时，小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。此外，还通过一系列措施，保证投资商要想实现盈利，必须靠提供养老服务，而不能靠卖房子，使养老房真正用于养老。

截至1月2日，全国首个共有产权养老试点项目位于北京市朝阳区的恭和家园，已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。

该项目探索出了居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住的共有产权养老服务设施建设模式，吸引了社会优质资本进入养老服务业，破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈，有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。北京市民政局副局长李红兵说。

这一模式究竟如何运行？能否为老人带来更多的获得感？为我国养老产业的发展带来哪些启示？记者进行了采访。

老人在家享服务

房子能拿产权证

双桥恭和家园位于广渠路北侧，与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米，由养老居室长期照料(医护)床位和公共空间三大主体部分构成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位，还有社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施，可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

每套居室内，均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大，并且安装了座椅，老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙，开门可以刷卡进入，老人离开房间，屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。老人按一下呼叫器，24小时值守医护人员会立即赶来。养老社区投资运营方负责人说。

恭和养老院院长庞蕾介绍，老癫痫患者的寿命人在此可以获得生活管家服务，包括处理生活中遇到的起居等问题，以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外，最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局，实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售，让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。庞蕾说。

按照规定，这365间养老居室是以按份共有方式销售的不动产产权。即：投资商永续持有每间居室5%的产权，95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买、出售其余95%的产权，年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售，价格由买卖双方自主确定，收益也将归卖方所有。但唯一的条件是，买房或者租房的人，家中也必须要有60岁以上的老人。

产权持有者都将拥有50年的不动产登记证，赋予了购买者对养老居室的资产权属。李红兵表示，在世有资产，离世有遗产将不再是梦想。

企业资金回笼快

兑现服务才盈利

许多企业看中了养老产业这块诱人的蛋糕。然而，由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，部分实力不够雄厚的企业始终对投资这一领域较为谨慎。

据业内人士介绍，目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来，通过公开市场拿地，以产权销售为核心，快速回笼资金，但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心，收入来源主要为床位费和护理费，资金回收较慢，难以实现快速扩张。

李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担， 直接影响到服务质量。共有产权试点，释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，轻装开展养老服务。这种模式，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。

根据《共有产权养老服务设施试点方案》，恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条癫痫手术后如何恢复件的购买者共同持有，其中企业只占5%的份额，这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本，有利于资金快速回笼。

另一方面，配套约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。投资商仅仅销售养老居室，不能实现盈利。相反，投资商如果信守为老服务承诺，将这些功能很强的养老设施妥善经营，在社会老龄化的大背景下，将成为良好的经营性资产。恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。

多种措施防投机

确保养老不跑偏

目前，试老年癫痫怎么治点项目恭和家园养老居室的售价为每平方米4万元左右，明显低于周边二手房价格。与此同时，买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响。

那么，共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标，违背了养老初衷呢？北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调，这是一个养老项目，不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权，但却拥有公共空间的完全产权，更重要的是，企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

北京市规土委副主任谢俊奇介绍，项目的用地性质属于经营性养老设施，不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展无关的活动，严禁改变土地使用性质。

高峻松表示，为确保试点项目的养老服务用途，在政府及有关部门指导下，投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估，先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队，对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估，了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，档案还要交民政部门审核备案。

与此同时，每一名入住者在签署《购房协议》前，需支付每月3000元的基础服务费，用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基癫痫可以治疗吗础服务。这笔费用，无论居室是否空置，都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。试点项目企业负责人说。

以试点项目每平方米4万元的售价计算，一户79平方米的项目，全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于共需缴款496万元，合每平方米6.3万元左右，较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。

此外，由于该项目完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高，相对于普通住宅，这种养老用房得房率偏低，只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买，是很不划算的。

李红兵强调，该项目实施的全过程，政府都是可控的。房子是用来住的，养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下，老年人有了新的选择。